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31 ottobre 2009

MUTUI AMERICANI-PERDITE TOTALI delle FAMIGLIE AMERICANE 13.000 miliardi di $

Filed under: Senza Categoria — previsionistampa @ 19:20

Dal ’96 al 2006 il prezzo delle case è aumentato in America del 92%, più di tre volte l’aumento reale del 26% accumulato in oltre un secolo, tra il 1890 e il 1996. I primi cinque istituti controllano il 97% dei 200mila miliardi in valore nozionale di derivati detenuti negli Usa, in parte notevole legati all’immobiliare privato e ai suoi circa 11mila miliardi di mutui. La spinta distruttiva dei mutui subprime è valutata a circa 500 miliardi di dollari e in gran parte ha esaurito i suoi effetti nefasti. Quella cifra è andata, o sta andando, bruciata. Le dimensioni totali dei mutui di questo tipo concessi dal 2000 al 2007 (1.300 miliardi circa). Com’è noto, l’orgia dei mutui, e la facilità nel concederli, è frutto della cartolarizzazione, degli Mbs (Mortgage backed securities) e dei Cdo (Collateralizad debt obligations), della possibilità cioè di rivendere subito il mutuo stesso, specialità di Wall Street, trasformato in derivati.Ma non ci sono solo i subprime. Altre categorie di mutui a tasso variabile, gli alt-a e gli option-arm, arrivano a circa 1.400 miliardi, possono ora generare insolvenze per circa 600-700 miliardi e stanno incominciando da alcuni mesi a mordere. Come per i subprime, si tratta quasi sempre di mutui con rivalutazione delle rate dopo alcuni anni. Il momento della verità arriva con la seconda tranche delle rate, nettamente più alta in genere. E poiché si sa quante scadenze arrivano giorno per giorno, si può tracciarela curva del rischio, che solo nel 2012 si abbatterà.In più, la disoccupazione sta portando a un aumento delle insolvenze anche fra i mutui tradizionali, anche a quelli a tasso fisso. E sarà l’andamento del mercato immobiliare, che ha perso finora oltre il 30% dai picchi di tre anni fa, e del mercato occupazionale, a decidere fino a che punto la morsa sarà dolorosa. Washington ha un programma per aiutare i mutuatari in difficoltà. Ma finora ha aiutato più che altro le banche.Su un patrimonio abitativo totale di 125 milioni di edifici, 75milioni sono di proprietà e di questi circa il 68%, cioè circa 52 milioni, ha un mutuo. La perdita di valore delle abitazioni è stata in tre anni del 30% mediamente, anche se esistono forti differenze fra stato e stato, e potrebbe aumentare. Se arrivasse al 40%, indicava ad agosto uno studio di Deutsche Bank convinto che potrebbe sfiorare il 45%, metà dei titolari di mutuo, cioè 26 milioni di famiglie, avrebbe il valore della casa inferiore a quello del mutuo.La cosa più facile è restituire la casa e andarsene, cosa possibile con le norme americane in quasi tutti gli stati.Si prevede entro il 2004 circa 13 milioni di pignoramenti, con una fortissima escalation. Tra il luglio 2007 e l’agosto 2009 le case pignorate sono state 1,8 milioni e le procedure avviate 5,2 milioni. Siamo già ora a quattro volte la media storica.Ci sono circa 3mila miliardi di dollari in mutui legati a case che valgono meno del debito immobiliare contratto. Circa 4.000,5 miliardi di valore sono stati cancellati dal crollo dei prezzi dallo stock immobiliare, rispetto ai picchi del 2006, secondo l’ultimo Flow of funds della Federal reserve. Se poi si aggiunge che le famiglie, tra immobiliare e risparmi legati al mercato – piani pensione soprattutto – hanno perso dall’inizio 2007 circa 13mila miliardi di dollari di asset; e se si aggiunge che l’impatto delle seconde tranche di alt-a e option-arm e altro deve ancora farsi sentire, e che molte famiglie smetteranno di pagare man mano che scatterà la seconda e più cara tranche di pagamenti mensili, è difficile immaginare un mercato che non continui a cadere.In molti hanno chiesto interventi pubblici per aiutare le famiglie a restare nelle case ed evitare il disastro. Esiste un programma, Making home affordable, varato ad aprile con 75 miliardi presi dal programma Tarp (aiuti alle banche, 700 miliardi) e che dovrebbe venere incontro a 7-9 milioni di famiglie, secondo il Tesoro. Finora ha funzionato lentamente. Le banche spesso preferiscono mantenere a libro il valore originale dell’immobile, che non aggiornarlo ai valori di mercato rapportando a questi, in parte, il nuovo mutuo. Il risultato è che solo 97mila dei tre milioni di mutui che potrebbero venire modificati lo è stato finora davvero, mentre 362mila sono in prova, per tre mesi.In un sistema dove la titolarità del mutuo è spesso di terzi che hanno investito nei derivati, i rapporti con i mutuatari sono gestiti in gran parte attraverso contratti di servizio o Mortgage-servicing rights (Msr), controllati alla fine al 56% da solo quattro gruppi secondo Inside mortgage finance, un centro di analisi di Bethesda: Bank of America, JP Morgan Chase, Citigroup e Wells Fargo. I quattro istituti gestiscono molti più mutui di quanti ne abbiano, cartolarizzati, in portafoglio, e nel terzo trimestre hanno avuto sugli Mrs perdite sensibili, causa mancati pagamenti. Dai dati del Tesoro sulla gestione Tarp, risulta che a tutto il 30 settembre la maggior parte dei fondi finora impiegati non sono andati a finanziare prestiti integrativi, ma a risarcire le banche.http://www.ilsole24ore.com/art/SoleOnLine4/dossier/Italia/2009/commenti-sole-24-ore/31-ottobre-2009/mutui-usa-miccia-accesa_2.shtml

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